香港甲级写字楼空置率骤降，金融巨头抄底入市‌

香港新闻网4月23日电（记者 钱林霞）沉寂已久的香港写字楼市场迎来显着回暖。仲量联行最新数据，中环核心区一季度租金同比增长1.9％，空置率降至10.2％，尖沙咀等市中心区域同步改善。据业内人士消息，金融机构成为写字楼市场需求上升的主力推手，星展银行、摩根大通等巨头斥巨资购入或租用核心写字楼，教育机构如香港大学也积极布局。中东避险资金持续流入香港银行系统，但短期内并未转化为大规模租赁。

业界分析，市场复苏得益于价格探底（跌幅超25％）及IPO火热——2025年香港IPO集资额全球第一，2026年首季已突破千亿港元。中东资本虽暂未直接进入写字楼，但家族办公室落户趋势预示中长期需求增长，叠加香港优化营商环境，市场前景持续向好。

香港写字楼市场回暖 惟两极化加剧

仲量联行今天发表的《香港地产市场观察》报告中指出，3月份本港甲级写字楼空置率两极化情况加剧，月内中环及尖沙咀空置率虽见改善，惟其他分区市场空置率上升，推高整体甲级写字楼空置率于3月底升至13.5％。

香港甲级写字楼市场回暖。（图源：仲量联行）

报告显示，中环继续是带动租金向上的主要动力，今年以来累升3.8％。另外，月内尖沙咀及港岛东租金靠稳，九龙东则继续面临下行压力，租金按月跌0.7％。

早前多份国际机构报告指出，外资企业对香港前景充满信心。随着越来越多内地企业积极透过香港开拓海外市场、更多国际盛事落户香港、更多旅客前往香港，市场预期香港商用物业市场今年可延续平稳向好势头。据全球地产服务公司世邦魏理仕13日发布最新数据，香港首季甲级写字楼整体租金按季升1.6％，创下自2018年第三季以来的最大单季升幅，主要由中环及尖沙咀等核心商业区带动。截至3月底，整体写字楼空置率降至16.8％，较去年底下跌0.4％，更是自2015年第二季以来的最大季度跌幅。

仲量联行香港商业部主管郭礼言（Sam Gourlay）表示，在金融机构带动下，写字楼租赁需求继续集中于核心商业区。由于其他行业的租赁需求尚未复苏，非核心商业区将持续受压，预计此局面短期内将会维持。

金融教育机构出手 中东资金暂未转化

香港作为国际金融中心，活跃的金融机构正在强势出手。“从年初开始，金融头部企业正在积极入市。”香港中原（工商铺）董事总经理潘志明在接受媒体访问时说。

金融头部企业正在积极入市香港写字楼。（香港中通社资料图）

根据香港中原提供的数据显示，新加坡最大商业银行星展银行以25亿港元，购入中环地标中环中心共6层全层办公楼面，成为香港今年规模最大的写字楼交易。香港本土大新银行以8.38亿港元购入黄竹坑伟华汇共12层全层办公楼面。摩根大通也租下西九艺术广场大楼约2.3万平方米楼面，租期长达10年。国际保险巨头安盛保险公司（AXA）正在洽谈，计划租用香港高铁西九龙站上面的商场写字楼IGC一期约9290平方米办公面积。

而另一现象也不容忽视。2026年香港房地产市场的中学生宿舍与简朴房改造也带动了不少写字楼商厦的投资潮。2025年7月，政府推出“城中学舍计划”，允许将商业大厦改作学生宿舍时免却改划手续，且保留过剩地积比，为市场提供政策支持，令学生宿舍大行其道。去年1月至10月，涉及酒店、宾馆及整幢住宅改作学生宿舍的成交有16宗，金额超61亿港元。2026年热度有增无减。

有消息显示，香港大学正计划购入西环一栋在建写字楼，楼高30层，市场判断该楼将作为自用教学或行政用途。香港专业进修学校以约9500万港元买入沙田新都广场18楼全层，计划用作学校宿舍。

国际局势动荡，中东不少避险资本持续流入香港。不过，因战况不明朗、油价波动，不少跨国公司、尤其外企，选择推迟搬迁、扩租或长年期续租谈判，改为延长短约或保持观望。第一太平戴维斯香港研究及顾问咨询部董事汤卓轩说，有迹象显示，部分中东资金已经通过存款、债券和资产管理产品的形式，进入香港银行系统。短期内未必会转化为大量写字楼的租赁面积。

三大因素引发投资热潮 市场或持续向好

写字楼市场空置率是反映当地经济的寒暑表。过去几年香港经济不景气，中环甲级写字楼的空置率一度推高至12.2％，港岛核心区甲厦价格也从高峰时期的每平方呎售价5万多，大跌7成至每平方呎1.5万至2万元左右，九龙东乙、丙类商厦空置率更一度高达24.5％，价格也大跌至每平方呎5千至1万元左右，比高峰时期暴跌一半。

价格探底是一些长线持有的买家趁低购进的重要原因。机构数据显示，相比2019年的市场高峰，香港核心区域写字楼目前的价格跌幅普遍超过25％，部分项目跌幅近四成。以星展银行为例，购买的单位价格，较2017年低了约48％。

第二个因素是香港IPO市场的火热带动相关金融、法务等服务业的业务扩张和办公需求。今年首季，香港有40只新股上市融资1099亿港元，交易宗数按年多1.67倍，融资额激增5.04倍，双双创5年来高位。全年计，香港有望集资最少3000亿港元，稳守全球新股市场三甲之列。

随站中东避险资本持续流入香港，汤卓轩表示：“有更多中东家族办公室在港落户，对中环、尖沙咀海景甲级写字楼，尤其在私人银行、信托、法律和会计服务高度集中的区域，会将形成持续性的需求。”

第三个因素是香港营商环境的吸引力。俄乌冲突、中东战乱，动荡的国际局势令跨国企业感受到环境安全的重要性。香港是世界上最安全的城市之一，从大力推动家族办公室到基金税制，以及为REITs和财资中心提供更多的税务优惠。香港优越的营商环境吸引顶尖企业集聚，提升香港的发展生态，部分中东主权基金或长线投资者，可能通过参与香港REITs、联营基金或直接买入的方式，将目光投向环球贸易广场、国际金融中心、恒基大厦等核心资产。（完）