姚洁凝：香港首个五年规划和2026年施政报告的房屋政策有何突破？

文｜姚洁凝

2026年对香港房屋政策而言，是极具里程碑意义的一年。一方面，特区政府首次公布《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026至2030年）》，破天荒以五年周期规划香港整体的长远发展蓝图；另一方面，《2026年施政报告》则成为落实该规划的首份年度执行细节。政府明确指出，五年规划是未来五年的发展蓝图，而施政报告则是具体落实和推进的年度政策工具。

在众多政策范畴之中，房屋政策被视为最能反映政府治理能力和民生取向的领域。若将两份文件放在一起阅读，可以发现香港房屋政策正由过去单纯追求“增加供应”，逐步转向“改善居住质素”、“优化住屋阶梯”及“配合城市发展”的新阶段。笔者以房地产专业的角度，为大家解读这两份文件如何从“解决住屋问题”，引领香港迈向“重塑居住模式”的新篇章。

香港回归祖国已二十多年，房屋问题一直是最重要的民生议题。房屋供应不足、公屋轮候时间过长、劏房问题严重等以往都是老大难的社会问题，造成有房者与无房一族的深层次矛盾，并曾引发2014年占中及2019年社会动荡。

《2026年施政报告》进一步把公屋平均轮候时间由6.1年下降至4.8年。“简约公屋”已落成或入伙的数目约有26,000个，余下约4,000个将于2027年3月底前陆续落成启用，全数合共提供约30,000个单位。截至2026年6月底，已投入服务的“过渡性房屋”超过21,150个，这个数目已超过原定二万个的目标。《简朴房条例》正推行中，虽然暂时只有9个获认证的简朴房，政府已收到超过72,000个的登记申请，相信在明年2月28日前，余下约四万个劏房均能完成登记程序，并在宽限期（至2030年2月28日）内完成改装，以逐步取缔劣质劏房。同时，政府透过打击滥用公屋，收回超过一万个单位。以上皆为现行政策的成果。

从长远角度看，《五年规划》最重要的房屋任务是建立更稳定的供应机制。根据《长远房屋策略》2025年周年进度报告，政府估计2026至2036年间香港总房屋需求约为41万个单位，而十年供应目标为42万个单位。当中公营房屋将有29.4万个单位，私营房屋将有12.6万个单位，公私营比例维持七三比。《五年规划》进一步优化了公营出租房屋和资助出售房屋的比例，以“公营出租房屋占四成、资助出售单位占三成、私人住宅占三成”为基础。这个方向正好说明，政府在公营房屋供应上，鼓励市民多购置居屋和绿置居，与私营房屋的供应看齐。相比过往以出租公屋为主的模式，未来政策明显更重视资助置业，让中低收入家庭透过居屋、绿置居等形式，促进社会向上流动。

香港特区行政长官李家超近日公布香港第一个五年规划。香港中通社图片

另外，由于坊间对《租者置其屋计划》仍有争议，尤其在混合业权、定价机制和减少公屋供应上，产生不必要的社会矛盾。笔者作为专业人士，如同一众专业学会立场，认为不应因政党为争取选票而硬推。这次特首继续从善如流，尊重专业学会意见，要求房委会与房屋局共同深入研究，实属德政，值得点赞。

《五年规划》指出，北部都会区将会成为房屋发展的新引擎。若说过去香港房屋供应主要依靠新界新市镇和填海，那么未来十年的核心则是北部都会区。未来公营房屋供应主要来自古洞北、粉岭北、洪水桥／厦村和元朗南等北部都会区新发展区。《2026年施政报告》进一步提出北都九个新发展区全面启动，推行专属法例加快开发程序，建设大学城及创科产业群，并推动交通基建和公共服务同步发展。这种规划思维与过去最大不同在于“产业主导”。过去的新市镇往往以住宅为主，居民需要跨区工作；而北部都会区则强调“职住平衡”，希望将创科产业、高等教育及居住空间结合，形成新的城市发展模式。因此，北都不只是建屋工程，更是香港未来人口和经济布局的重新规划。惟笔者希望政府在协调北都多家独立“产业园区公司”时，虽然在《五年规划》中各园区已有明确的分工和定位，仍要避免在招商引资时为了“抢企业”而出现恶性竞争。

还有，值得大家注意的是，五年规划与施政报告开始强调居住质素，是从“住得到”迈向“住得好”的重要一步。长期以来，香港住宅面积偏小，“纳米楼”及劏房现象受到社会批评。近年的政策方向显示，政府透过增加土地供应改善人均居住空间。相关讨论亦集中于提高北都资助房屋的人均居住面积、增加资助出售房屋的大单位比例，以及逐步淘汰不适切居所。

不仅如此，施政报告还在育儿和安老政策上，把房屋政策与人口政策结合。例如合资格的新生婴儿家庭（白表申请者）购买居屋时，可获95％按揭成数安排，更可在生育前一年或后两年内减免最多2万元印花税。在安老方面，为增加长者友善的住屋支援，政府鼓励发展商在私人项目内兴建合资格的安老院舍和长者日间护理设施，其总楼面面积可获得全数宽免，不会计算入该地盘原本的最高总楼面面积内。这意味着发展商可以在不牺牲原本私人住宅楼面的前提下，额外多建安老宿位和长者日间护理设施，进一步丰富长者社区住屋与照顾的配套。

香港首个《五年规划》与《2026年施政报告》标志着房屋政策进入新阶段。政府不再只着眼于增加住宅单位数量，而是尝试透过北部都会区建设、优化住屋阶梯、提升居住质素及加强资助置业，重塑香港的居住模式。然而，房屋问题从来不只是建屋问题，而是牵涉土地供应、经济结构、人口变化和社会流动的综合课题。未来五年，若政府能够按规划如期落实供应目标，并真正改善市民居住环境，香港有机会逐步摆脱困扰多年的住屋困局，让市民不但住得到，更能住得起、住得好、住得有希望。

（作者为香港中通社特约观察员、测量师）