免补20%地价+跨区抵地价 香港七旧区重建新政细节出炉

香港新闻网8月20日电 香港发展局辖下规划署、地政总署、屋宇署昨（19日）联合发布作业备考，明确九月一日启动的“额外地积比率先导计划”执行细则。该计划覆盖七个指定旧区，符合条件的50年以上旧楼私人重建项目可获20％免补地价额外总楼面面积，相关权益可选择原址扩容或跨区抵付地价，为期五年以提速旧区老化楼宇重建。

《行政长官2025年施政报告》提出以新政策思维增加私人重建诱因，除建议推出先导计划外，亦建议容许跨区地积比率转移。城规会将于今个星期五（八月二十一日）考虑修订规划指引，以落实容许跨区地积比率转移的建议。

私人重建地盘可获额外百分之二十的地积比率

发展局局长宁汉豪表示：“先导计划是继一年多前修订法例降低强拍门槛后，另一推动旧区私人重建项目的举措，贯彻现届政府创新且进取的政策思维。为集中市场资源推动旧区重建，先导计划会率先在七个旧区推行。位于该七个旧区并符合先导计划其他要求的私人重建地盘可获额外百分之二十的地积比率，以提升重建项目的财务可行性。”

据悉，七个旧区为《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第545章）下的“指定地区”，分别为长沙湾（所属分区计划大纲图（大纲图）亦覆盖深水埗）、马头角（包括九龙城和土瓜湾）、旺角、西营盘及上环（属同一大纲图）、荃湾、湾仔和油麻地。

她续说：“过去十年数据显示，约两成重建项目新建住宅单位来自市区重建局（市建局），余下八成则来自私人发展项目，足见私人市场参与旧楼重建至为重要。然而，由于旧区重建项目涉及收购成本，加上于已发展地区进行重建在发展参数方面有一定限制，市场的参与度仍未见活跃。面对楼龄达50年或以上的楼宇每年增加超过500幢，甚至在未来15年每年平均增加超过700幢，我们有必要以创新及大刀阔斧的政策推动市场进行重建，以应对楼宇老化速度远超市建局和私人市场重建速度的情况，达至处理老旧楼宇隐患、改善生活环境的政策目标。我们乐见社会和业界普遍支持这政策措施。”

在敲定执行细节和制定联合作业备考时，发展局和三个部门已考虑了去年底两个月咨询期内收到的意见，并与主要持份者会面作进一步交流。联合作业备考列举了先导计划涵盖的范围、申请准则和条件，以及申请限期等实施细节，让发展商可清晰了解实际运作，尽早作出申请。

在先导计划下发展商有多项可选择

在先导计划下，发展商如承诺拆卸位于七个旧区、楼龄达50年或以上、且地盘面积不小于700平方米的住宅楼宇，并重建作住宅用途，将可获提供额外20％的免补地价总楼面面积作为鼓励。发展商可以选择：

（i）向城市规划委员会（城规会）提交规划申请，建议加大原址重建地盘可建的总楼面面积，上限为20％。如获批，该额外地积比率免补地价（具体执行安排是以标准金额计算额外20％地积比率的地价价值，抵销原址重建项目的补地价金额）；或

（ii）如决定不在原址重建地盘加建最多百分之二十总楼面面积，可将额外地积比率转化为地价价值，用以抵销该发展商于该项原址重建项目，或位于北部都会区及全港其他地区所进行的任何土地交易，包括投地、地契修订或换地项目所须支付的地价。有关地价金额的有效使用期为十年，其间不获任何利息，亦不可在市场上转让。政府亦不会在十年限期届满后就任何未使用的金额支付任何赎回金、补偿金或类似款项。

除提出两个选项让发展商按情况选择外，先导计划亦引入两项安排便利申请及精简程序。第一，发展商提交申请前，可预先向地政总署和规划署查询重建地盘是否符合资格、额外地积比率地价价值及规划事宜等。第二，地政总署会以标准金额计算额外地积比率的地价价值。署方今日亦同时发出《作业备考第9／2026号》，为七个旧区各自订立适用的标准金额，有关标准金额经参考一篮子市场相关资料而厘定。

城规会明日考虑修订规划指引

先导计划为期五年，由今年九月一日开始至二○三一年八月三十一日止，设定期限主要是为了促使市场把握时机推动重建项目。地政总署将于该五年内，接受发展商就符合先导计划申请资格的重建地盘的契约修订申请，并会施加契约条件，包括加入重建限期和罚则，确保发展商会依期落实重建计划。先导计划推出后，发展局会适时评估成效，并视乎市场反应，按需要作出细节调整，包括考虑是否延长先导计划的年期。

有关联合作业备考可在规划署（www.pland.gov.hk）、地政总署（www.landsd.gov.hk）和屋宇署（www.bd.gov.hk）网页下载，而地政总署《作业备考第9／2026号》则可在地政总署网页（www.landsd.gov.hk）下载。

《行政长官2025年施政报告》提出以新政策思维增加私人重建诱因，除建议推出先导计划外，亦建议容许跨区地积比率转移。城规会将于今个星期五（八月二十一日）考虑修订规划指引，以落实后者建议。（完）