北都将是香港中长期的主要房屋供应来源

香港发展局局长宁汉豪昨（20日）在立法会会议上就“提高北部都会区（以下简称北都）人均居住面积，构建宜居‘幸福北都’的居住空间规划及配套建设作出说明，透露北都是香港中长期的主要房屋供应来源，政府在制定香港首份五年规划时，为北都的细部建设标准作出部署，并透露北都将提供超50万套住房，为解决香港长期住房瓶颈提供战略支撑。

公营房单位面积或提升到55至60平方米

宁汉豪表示，政府在北都推动更充裕居住空间及更完善的生活配套设施的工作。香港人居住面积细小是不争的事实。根据政府统计处在2021年人口普查中公布，全港“家庭住户的人均居所楼面面积中位数”是16平方米，即约172平方呎，这是人均居所楼面面积中位数。这个数字低于邻近区域和先进城市，差距介乎18％～40％多。

香港北都首个大型运输基建──粉岭绕道（香港中通社图片）

她进一步表示，上述人均居住面积是统计数字，在规划居住空间以至安排住宅土地供应时，政府并非以人均面积做出发点，政府做土地规划时，是以住宅单位的平均面积部署。

宁汉豪说，为改善市民的居住空间和回应社会诉求，发展局与规划署在2021年公布的《香港2030＋》最终报告中，采用了增加住宅单位平均面积10％～20％作为估算未来住宅土地需求的假设。当时的推算参考了全港私营房屋单位面积的分布比例，以及当时公营房屋的平均面积，并考虑到私营单位的平均面积在1984年～2015年的30多年期间增加了6％。参考这些数据后，当时《香港2030＋》报告就以私营单位平均总楼面面积为75平方米、公营房屋单位平均总楼面面积为50平方米作为基准，然后再假设这两个基准数字在未来30年期间有可能增加10％～20％，作为政府的土地规划目标。即是政府规划土地时，是假设未来30年间私营房屋单位的平均面积可以提升到82.5至90平方米，而公营房屋单位的面积提升到55至60平方米，以这个假设去规划政府的土地需求。

政府规划将会多方案的情境测试非一刀切

宁汉豪强调，现阶段政府在规划北都各个新发展区时，已经透过各项技术评估进行不同情境测试，当中涵盖了平均单位面积维持刚才所说的假设基准，亦测试了这个基准再增加10％的情境。这些评估确保基础设施和公共服务能够容纳不同的发展情境，无论市场最终选择当中哪一种单位面积去组合，都能有足够的基建容量去支持。换言之，政府的规划并非单一假设，而是多方案的情境测试，确保土地规划有灵活性和承受力。

不过，宁汉豪也表示，土地规划始终是宏观层面，到了建设阶段，究竟个别住宅地段盖出来的单位是多大，或因应地段环境、市场需求、发展商设计取向等有不同选择，并非铁板一块或一刀切。

而针对进入建设阶段的私人住宅项目，宁汉豪说，政府在2022年初，开始要求所有政府卖地项目、铁路物业项目、市区重建项目，以及私人发展商的换地和地契修订申请，必须符合最低单位面积规定，每个单位的实用面积至少要达26平方米（约280平方呎）。这项措施的最低要求亦适用于北都的私人住宅发展，即进入建设阶段，每一个私人住宅地段必须跟从这个最低要求。

北都新发展区兴建公私营房屋单位将超过50万个

她透露，由2024年至今，全港有20个受制于这个最低单位面积要求并已获政府批准建筑图则的私人住宅项目，部分仍在兴建中。除了一个项目的单位平均实用面积仅达26平方米的最低要求，其余19个项目涉及超过16000个单位，当中每个项目的平均单位面积约介乎30至230多平方米，而所有项目合计总平均单位面积约36平方米，即实际上超出了政府的最低要求。以两个位于北都粉岭北及洪水桥／厦村新发展区的项目为例，它们的单位平均面积均约为35平方米。这些数据显示，在现行规定下，市场普遍选择提供高于政府最低要求的居住空间。

宁汉豪表示，北都的发展确实能为提升市民居住空间创造有利条件。现时北都九个新发展区预计可以提供超过3000公顷的新发展土地，当中的住宅用地可以兴建公私营房屋单位将超过50万个，其中约24万个单位预计会在未来10年内落成。

宁汉豪指出，如此规模与速度的发展，北都不仅是香港中长期的主要房屋供应来源，一方面能有效解决多年来房屋供应瓶颈，另一方面亦为市区楼宇老化但缺乏调迁空间进行重建提供解决方案，所以这正是北都在香港整体房屋政策中的战略角色。政府亦在制定香港首份五年规划时，为北都的细部建设标准作出部署，确实是合时和有意义。（完）