麦萃才：五年规划为什么回应了香港住房“急难愁盼”？

文｜麦萃才

其中有关房屋部份更是香港市民所关心的。在计划中，特别是明确提出2030年内基本解决劣质劏房、缩短公屋轮候时间至4年以下等“硬核”指标，有力回应市民“急难愁盼”。

香港市民的居住问题，主要由两个市场解决：私营市场及公营房屋。香港私楼楼价昂贵是举世皆知。只有家庭收入较为富裕的市民能够在私营市场置业。而一般家庭便要在公营市场解决居住问题。家庭收入稍为富裕的可以购买居屋，如果家庭收入并不充裕的话，可以申请公屋。特别是家庭收入较低的住户，如能居住公屋，便不用把大部份收入去缴交房租，剩余的资金可以用在其他方面。保障低收入阶层不为居住而烦恼，亦是政府一贯的措施。但问题是一些低收入的家庭，若家庭成员未全数成为香港永久居民，或已申请公屋但仍处于轮候期，解决居住问题便须依赖私人市场。

因为这些家庭并不富裕，而公屋供应有限，暂时未获得分配上楼，便要在市场找寻合适居住单位。考虑到他们财政能力有限，而且要照顾上班及上学的需要，租住的地点不能太过偏僻，于是市场出现了能迎合这类需求的分间单位，俗称劏房。

劏房的本意是没有贬义的，简单而言是一个完整单位分间成多个细小单位而已。市场上有些劏房的装修、设施是齐全及精致的，当然租金也不便宜，适合一些单身在港工作的人士，又或者在大学读研究生的人。而另外一批被称为劣质劏房，文雅些称之为“不适切房屋”，对象主要是低收入阶层而又未符合公屋上楼资格，又或者正在轮候公屋但仍没有获得公屋分派的家庭。部份劣质劏房，居住环境较差，只是租金相对便宜，能满足这类家庭的需求。但香港作为一个先进经济体，不应该存在这些劣质劏房，让居民居住脏乱差的环境，所以必须取缔。

根据市场估算在2024至25年间，居住在不适切房屋户数若有11万户，居住人数约22万人。其中大约一半多些劏房住户是正在轮候公屋的、新来港人士又未住满七年、又或者入息超越公屋上限的人士。劏房的分布地点主要是深水埗、油尖旺、九龙城、其次位于新界，港岛的相对较少。

要解决劣质劏房又应该怎样办？一般人的逻辑就是把它取缔就完了。问题是居住在劏房的市民，如果全数把劏房完全取缔，价格较低的居所供应便会大幅减少，那么这些居民又有何地方可以居住呢？所以不能单从法律层面去解决这问题，要从多方面，用组合拳的形式才能解决。

首先要为这些劏房居民找出居所替代。于是过去数年政府提出了增加短期资助性房屋。过渡性房屋因此应运而生。顾名思义过渡性房屋是短暂的，原本地皮是有其他用途，政府短期占用去兴建临时房屋，交由非牟利机构去营运。目标兴建数目约21，000个单位，优先接受劏房住户申请。特别是那些未符合申请公屋家庭，又或者有特别需要的家庭，可以申请过渡性房屋。而那些有需要特别照顾的个案，也可以由非牟利机构协助。

那些轮候公屋时间已超过三年的住户，如果想尽快入住资助性房屋，简约公屋便是另外一个选择。政府预算兴建简约公屋的单位总数目有3万间，预计全数落成的时间会在2027年，届时公屋平均轮候时间能够大幅削减。

过渡性房屋，再加上简约公屋的总供应量已有5万间以上。这些短期资助性房屋，正是劏房的竞争对手。供应多了劏房的议价能力便能够削弱，要维持竞争力，劏房的质素也要提升，这就是供应边管理。但这5万个单位能够全数满足劏房居民的需求吗？答案是不能，劏房的存在是有其原因的，因为劏房所在地通常是交通更方便的市区或伸延市区，居民对于方便返工上学的居所有一定需求，所以不能够完全取替，反而要令劏房符合基本的居住条件。

要保证劏房质素，于是便有简朴房制度，措施在2026年3月出台的。单位楼面面积、楼高有一定要求，也要配备独立厕所、独立水电表、消防结构安全、及通过认证才能够合法出租。把劏房纳入监管，配合过渡性房屋及简约公屋措施，双管齐下才能解决劣质劏房问题。政府给予48个月过渡期，不合格劣质劏房将不能继续出租。而认证是需要收费的，但在过渡期的首半年，费用是有所宽免，鼓励劏房业主主动把物业登记。

根据房屋局数字，直至八月底半年之内，已接获70，000个分间单位登记。在有关制度推出之前，有人疑虑业主反应冷淡，亦担心规管门槛太高，造成大量劏房退市，导致部份居民无屋可住。这七万个分间单位完成登记，代表业主有意愿继续营运。要满足简朴房的规定，单位的装修及营运要合规，这能解决劣质劏房的问题。如把11万现有劏房住户，扣除7万个已注册的简朴房，剩余有4万个劏房住户，居住问题应该可以由过渡性房屋及简约公屋解决。而且最终登记为简朴房的劏房数目仍有增加的可能。

不过无论是过渡性房屋、简约公屋都是短期措施，最终希望把这些居民变成公屋住户。减少劏房的需求，这就是需求管理。缩短公屋轮候时间，令到有需要居住的居民能够快速上楼才是王道。

公屋轮候有所谓三年上楼的目标，但事实上这个指标多年也未能够达成。历史高位在2022年三月底，公屋轮候时间为6.1年，而2025年开始有简约公屋纳入统计（过渡性房屋是不计入轮候时间的），截至2026年六月底综合轮候时间为4.8年。在今届政府完成任期之时，公屋轮候时间有机会跌至4.5年以下。

未来五年香港公营房屋落成量平均每年有三万多间，应该能够进一步缩减公屋轮候时间。在五年计划所提及的2030年圆满解决劣质劏房，这个目标应该可以达到的。而缩减公屋综合轮候时间至4年以下，这个愿景亦应该可以达成。因此5年计划之中，有关公营房屋这个范畴，所提出长远目标不是高大空，而是经过深耕，有策略、有计划的行事路径。

（作者为香港中通社特约作者，香港浸会大学会计、经济及金融学系副教授）