​“留学香港”引爆宿位刚需 财团竞相改建旧酒店抢滩蓝海

香港新闻网6月10日电（文／王少喆）随着香港特区政府积极落实推动建设“留学香港”品牌、全力打造国际专上教育枢纽的宏观政策，全球及内地来港求学的非本地学生基数迎来爆发式增长。在大学宿舍长期供不应求、私人住宅租金居高不下的结构性矛盾下，“非本地学生住宿”已由单纯的民生刚需，演变为炙手可热的房地产投资蓝海。各大财团与酒店集团纷纷调整策略，将旗下物业改建为高标准、强社交属性的“学生酒店”，成为近年香港物业市场转型发展的新热门。

香港中通社资料图

人才计划与扩招政策迭加 催生强大住宿缺口

近年来，香港政府在抢人才、留人才以及推进高等教育国际化方面不遗余力。政府各项人才计划（如“高才通”等）的延伸效应，加上本地大学持续扩招非本地学生的政策引导，吸引了源源不断的内地及海外学子奔赴香港。数据显示，香港各大专院校的非本地学生人数屡创新高，预计未来数年内，整体校外住宿需求缺口将进一步扩大。

传统上，非本地学生多选择合租唐楼、洋楼或私人屋苑，然而面对高昂的押金、繁琐的家具购置、参差不齐的物业管理，以及缺乏群体归属感等痛点，新生代留学生对“高品质、一站式”的居住体验要求日益殷切。这为具备完善配套的学生公寓与学生酒店提供了极佳的切入点。

【市场数据看板】香港学生住宿市场核心供需指标　（2026年预测）

非本地大学生总数：　预期突破　55，000＋　人（含本科及研究生）

大学校内宿位缺口：　估计高达　20，000　－　25，000　个床位

传统租务市场痛点：　印花税负担、预付全年租金压力、缺乏统一物管与社交空间

学生酒店核心优势：　全包式租金（含水电网）、酒店级安保、丰富共用社区空间

有酒店推“ASPIRE　HOUSE”　打造有温度的留学之家

面对这一历史性市场机遇，本地老牌酒店集团积极谋变。富豪酒店集团副主席兼董事总经理罗宝文日前正式对外宣布，推出全新学生酒店品牌——“ASPIRE　HOUSE”。该项目不单是为市场提供宿位，更是旨在为远道而来的学子构建一个充满关怀与活力的第二个家。

罗宝文接受采访时表示：“我们不只是想卖一个床位，而是想提供一个完整、有温度的体验，提供另一个家。在香港积极打造‘留学香港’品牌、吸引人才的当下，如何让外来学子觅得安心居所成为备受关注的议题。我们希望以Live，　Learn，　Co－create（生活、学习、共创）的社区构建理念，为来港年轻人打造一个有温度的家。”

“ASPIRE　HOUSE”的战略眼光在于跳出了传统“包租公”的收租模式。罗宝文强调，当代留学生除了需要安全的居住环境外，更需要建立社交圈、融入本地文化以及开拓职业生涯。因此，该品牌强调“社区构建”，引入丰富的共用空间（如共享工作区、健身房、休闲娱乐区），并计划定期举办职涯讲座、文化交流和创业沙龙，真正实践“共创”的价值，协助来港学子无缝对接大湾区乃至国际的发展机遇。

财团竞相角逐　学生公寓成防御性优质资产

事实上，将营运面对挑战的传统零售或商旅酒店改建为学生公寓，已成为近年香港地产投资界亮眼的趋势。除了富豪酒店集团等本地巨头外，国际主权基金、私募基金以及中资财团亦在加速布局。

据地产代理机构资料显示，包括高盛、朗诗绿色管理，以及华平投资旗下的居住品牌，近年纷纷斥巨资收购本港位于红磡、太子、深水埗及西营盘等邻近大学核心区的整幢酒店或服务式住宅，并将其升级改造为专属学生公寓。

市场分析人士指出，在全球经济波动、传统商办及零售地产回报率承压的情况下，学生住宿因其“刚需属性强、承租率极高、租金增长稳定”而被视为极佳的防御性资产（Defensive　Asset）。仲量联行（JLL）等权威机构报告多次指出，香港学生公寓的净收益率（Net　Yield）普遍高于传统住宅租赁。再者，传统酒店依赖散客及旅游季节，而学生酒店通常采用10个月或12个月的长期租约，预流性极高，现金流极为稳定，且大幅降低了日常前台与客房清洁的流转成本。

业界盼政府优化审批手续　配合人才战略步伐

“学生酒店”的异军突起，不仅为投资者带来丰厚回报，对香港建设国际教育枢纽更具有战略性意义。充足且高质素的住宿配套，是吸引全球顶尖人才留学、进而“留港发展”的核心竞争力之一。

综观未来发展趋势，业界普遍认为香港学生酒店将朝向以下三大方向发展：

智慧化与绿色生活结合：　新一代学生酒店将广泛应用智能门禁、无纸化租务管理以及节能环保系统，迎合新世代对环境、社会和企业管治（ESG）的追求。

产学研社区化：　学生酒店不再只是睡觉的地方，而是会进一步与科学园、创科企业及各大高校合作，成为孵化青年创业项目的微型生态圈。

政策优化诉求：　市场亦期待政府能在“酒店改建住宅”的规划审批、补地价程序及消防条例上提供更多政策便利，以加速宿位供应，配合“留学香港”的政策步伐。

总括而言，因应留学香港需求的全面爆发，学生酒店已从市场的“另类选择”昂首迈向“发展新热门”。以富豪酒店“ASPIRE　HOUSE”为代表的创新品牌，正以更有温度、更具深度的社区营运模式，重新定义香港的学生住宿生态，为这座国际大都市的人才战略注入源源不绝的青春活力。（完）