瑞银料大学将成香港房地产最大买家和租客

香港特区政府积极打造“留学香港”品牌，吸引来自全球各地的非本地生来港深造。现时各大院校在写字楼、坊间商场等寻找更多物业作校园，并需解决非本地生的住宿问题，瑞银预料，未来各大院校将成为香港房地产的最大买家和租客。

瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉昨日（20日）预期，今年香港住宅楼价持平，明年增长0％至5％，升势主要受减息憧憬、内地及香港资本市场向好带来财富效应，以及院校非本地生增加等支持。

香港中通社资料图

商用物业方面，近年屡有大型机构或企业购入香港的写字楼以作拓展，包括港交所购入中环交易广场14.7万呎作永久总部；阿里巴巴集团和蚂蚁集团共同投资9.25亿美元，购置铜锣湾港岛壹号中心共13层商业写字楼，设立两家公司的香港总部；国际投行摩根大通据报亦正计划承租西九文化区艺术广场大楼3幢商业楼面。

梁展嘉估计，今明两年写字楼租金均录3％至5％的跌幅，但由于自明年起暂无太多新供应，料明年下半年写字楼租金开始企稳，出租率在2027至2028年回升。

特区政府积极打造“留学香港”品牌，在北部都会区的规划蓝图中，教育亦与科技、物流并列为三大核心产业，梁展嘉因此看好教育市场带来的机遇。他提到，香港的非本地学生人数，已从十多年前的约3万人大幅增至目前的9.2万人，增长逾3倍，预期未来5年，受硕士课程需求等带动，非本地生人数仍将保持每年至少10％的增长。

为容纳这些非本地生，现时香港各大院校已在写字楼、坊间商场寻找更多物业作校园，八大院校手持1200亿元现金、股票和其他投资，按写字楼及零售交易额每年240亿元左右，相当约6年水平，梁展嘉相信各大院校将成为未来香港房地产的最大买家和租客。

此外，香港各院校也需解决非本地生的住宿问题。瑞银估计，2024年大学宿位需求约12万个，但供应仅约4.4万个，缺口巨大，虽然未来5年院校自建宿舍将增加1.1万张床位，但供求难追上需求。

在此背景下，特区政府7月推出“城中学舍计划”，鼓励市场以自资和私营方式把现有商厦改装为学生宿舍。梁展嘉比较各类方案后认为，酒店转型为学生宿舍具明显优势，包括将酒店改建，因已有基本配套，开支较写字楼低；酒店回本期也仅约6年，较写字楼的17年大为缩短。

零售业方面，瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿指出，香港零售业长远面临多方面挑战，包括深圳推出即买即退政策，进一步拉近与香港的价差；内地电商品牌加速渗透香港市场，而香港线下零售对电商冲击的适应能力相对较弱等。